MoneyWeb.com
Школа трейдинга
ЛИЧНЫЕ ФИНАНСЫ ДЛЯ ЗАНЯТЫХ ЛЮДЕЙ
Занятие 36.

Продолжая разговор о долгосрочных инвестициях и не удаляясь от предыдущей темы, давайте рассмотрим Инвестиции в арендуемую недвижимость

Во времена, когда инфляция подпрыгивает - так как это было, скажем в поздние 70-е с переходом на ранние 80-е - инвестиции в сдаваемую внаем недвижимость были наилучшим вложением денег. Когда инфляция низка - это просто хорошее вложение. Дома, дуплексы, доходные дома (apartment buildings) в хорошем районе никогда не теряют ценность, и вы, кроме дохода от сдачи, всегда сохраняете, а, как правило, и приращиваете основной капитал. Милота такой ситуации усугубляется еще и налогообложением доходной недвижимости. На это нужно обратить особое внимание, для чего следует познакомиться с одним не очень распространенным в обыденности термином: амортизацией (depreciation). Поскольку амортизация, равно как и любой другой экономический процесс, навевает на нормального человека зевоту с риском вывиха нижней челюсти, то, чтобы не давать лишней работы челюстно-лицевым хирургам, мы ознакомимся с сутью этого явления на простеньком примере.

Простая американская девушка Маня Кукушкина накопила денег и купила доходный дом за смешную цену в $100 000 с землей, валявшейся под этим домом ценою в $20 000. Итого, по Малинину и Буренину, с девушки стребовали $120 000, которые она с неохотой и отдала. Согласно убогой фантазии IRS, с землей ничего плохого случиться не может (видели бы эти наивные американцы, что сделал советский народ с целинными и залежными землями), а вот дом в принципе ветшает. Никто на самом деле не знает, когда произойдет ужасное событие обрушивания обветшавшей собственности, но, как последний Мичурин, IRS считает, что может диктовать природе свои законы. Точнее - инструкции, ибо именно таковые рождаются из лона этой любимицы американского народа. Так вот, согласно инструкции, ветшание доходного дома до полного упадка происходит в течение 27.5 лет. Особенно трогательны, конечно, эти шесть месяцев, которые, очевидно, даются на провал крыши в подвал. В связи с этим, чтобы не радовать Манюшу разрешением списать все $120 000 в год их (за вычетом $20 000) велено разделить на 27.5 и списывать $3,636, кои и являются той самой амортизацией. Имейте в виду, что Маня никому не выписывает чек на $3,636 и ни от кого не получает чек на ту же сумму. Эти $3,636 не являются частью ее денежных потоков, но, в то же время, оказывают существенное влияние на отношения девушки с мытарями. Посмотрите на табличку, куда сведены все кукшкинские расчеты с внешним миром.

Стоимость здания $100,000
Стоимость земли 20,000
Всего стоимость собственности 120,000
Вычитаем первоначальный взнос (down payment) - 20% 24,000
Финансирование 30-летней закладной с 8% годового интереса $96, 000
Финансовая картина (cash flow) в первый год по покупке
Арендный доход ($825 в месяц) $9,900
Вычитаем затраты: $8,400
Платежи по закладной 1,000
Налог на недвижимость 500
Страховка 1,000
Ремонты и пр... 10,900
Всего потрачено (1,000)
Результат до налогообложения (плачевный) 1,070
Добавляем: налоговую экономию (см. ниже) $70
Имеем радости в виде прибавки денег
Расчет налогового эффекта $9,900
Арендный доход 3,636
Вычитаем налогопозволенные расходы 7,587
Амортизация 1,000
Интерес по закладной 500
Налог на недвижимость 1,000
Страховка 13,723
Ремонты и прочая сами знаете что (3,823)
Всего расходов *28%
Убытки, учитываемые при налогообложении ($1,070)

Умножаем на ставку налогообложения (она для каждой группы доходов своя)

Экономия на налогах, добавляющаяся к живым деньгам (см. выше)

На следующем занятии мы продолжим анализ таблицы и сделаем некоторые выводы касаемо вложений денег в доходную недвижимость.


К началу

Магазин On-Line Shopping Семинары Школа трейдинга Для новичков Wall Street Сегодня Публикации Домой Карта сайта Поиск Наши партнеры Полезные линки Обратная связь