MoneyWeb.com
Школа трейдинга
ЛИЧНЫЕ ФИНАНСЫ ДЛЯ ЗАНЯТЫХ ЛЮДЕЙ
Занятие 35.

Во время поисков финансирования дома может возникнуть одна щекотливая ситуация: вам вполне могут предложить так называемый "надувной кредит" (balloon loan). Среди моих клиентов были случаи, когда люди по незнанию или из безысходности брали такой кредит и потом жестоко страдали. Давайте на простеньком примере посмотрим, что такое этот самый надувной (в обоих смыслах) кредит:

  • Вы одалживаете, скажем, $100 000.
  • Вы соглашаетесь взять кредит под, предположим, 6% годовых (как правило, интерес на такой вид кредитов ниже, чем рыночный интерес на закладные - это и есть та морковка, которую держат перед вашим лицом).
  • Вы договариваетесь о ежемесячных возвратных платежах из расчета 30-летнего возврата, как будто вы выплачиваете нормальную закладную. При указанных выше сумме долга и величине интереса, ваш ежемесячный платеж составит $599.55 (тот, у кого есть Excel, может легко проверить все выкладки с помощью стандартных функций).
  • Тем не менее, договор вы заключаете отнюдь не на 30 лет, а на сщественно более короткий срок, как правило на 5 лет. Это означает, что вы успеете до конца срока действия договора сделать шестьдесят платежей и ваш невыплаченный баланс составит $93,054.36.
  • Ровно через пять лет ваш заимодавец потребует, чтобы вы выплатили вышеуказанную сумму единоразово. Хорошо, если вы можете перефинансировать дом. Но вполне может случиться - Боже вас убереги - что за прошедшие пять лет цена на недвижимость в вашем районе упадет, причем это падение перекроет выплаченную вам часть дома. Иными словами, в нашем примере цена вашего дома, предположим, сотавляет $85,000. Найдите идиота, который согласится одолжить вам под эту закладную стоимость необходимые вам $93,054.36. Мне такие не встречались. Следовательно, при отсутствии собственных денег, вам остаются только три возможных выхода: ограбить банк, попросить взаймы у богатой тети или отдать дом заимодавцу. Все три вывызывают в душе мало радости.

Никогда не подписывайте соглашение, которое ставит вас в безвыходное положение! Даже если по каким-то неведомым науке причинам вы согласитесь финансировать свой дом подобного вида займом, проследите, чтобы в договоре существовала возможность его перезаключения по истечении срока действия ("reset" clause). Эта возможность должна гарнтировать вам, что вы можете перефинансировать свою закладную под процент немногим выше, чем рыночная цена пятилетнего кредита. Ваша финансирующая компания в этом случае будет обязана перефинансировать вас на следующие пять лет даже в том случае, если рыночная цена вашего дома будет ниже, чем требуемая сумма перефинансирования. То есть, вообще-то говоря, чтобы не возиться с отчуждением и продажей вашего дома (foreclosure) ваш заимодавец может перефинансировать вас даже если в договре отсутствует статья о перезаключении. Но вы же понимаете, что в этом случае он будет гулять по вашей согбенной спине как маркиз де-Сад, ибо ничто не помешает ему вздернуть интерес до небес. Скажем, в нашем примере, если интерес поднимется до 10% и компания согласится заключить нормальный договор о финансровании под указанный процент на оставшиеся 25 лет (пять лет мы уже платили), то величина месячного платежа составит $845.59.  


К началу

Магазин On-Line Shopping Семинары Школа трейдинга Для новичков Wall Street Сегодня Публикации Домой Карта сайта Поиск Наши партнеры Полезные линки Обратная связь