MoneyWeb.com
Школа трейдинга
ЛИЧНЫЕ ФИНАНСЫ ДЛЯ ЗАНЯТЫХ ЛЮДЕЙ
Занятие 12.

Совершенно неожиданно для себя вы можете обнаружить, что оказались должником банка или финансовой корпорации. Это случается, когда вы берете торговый кредит у продавца, а продавец, нуждаясь в живых оборотных средствах, продает ваш кредитный счет банку или финансовой корпорации. Поводов для печали здесь нет – никто не может принудить вас (если это было зафиксировано в заключенном с продавцом договоре о финансировании) к увеличению ставки интереса или изменению частоты платежей. Однако, вы должны быть особо внимательны, если получите от заимодавца предложение о реструктурировании вашего кредита. Не соглашайтесь ни на какие условия, предлагаемые вам по телефону! Требуйте прислать письменный проект реструктурирования и внимательно прочтите его, особенно текст, напечатанный мелким шрифтом. Не зря говорится, что дьявол таится в подробностях, и замечательные условия, вынесенные во главу документа, легко кассируются поправками, которые вы впопыхах не успели изучить. Не забывайте, что, как правило, реструктурирование кредита требует дополнительных платежей, но вы можете отвергнуть эти платежи, если заимодавец больше заинтересован в реструктурировании, чем вы.

Залоговое финансирование (Home Equity Financing)

Залоговое финансирование знакомо всем владельцам недвижимости, если только они при покупке не выкладывали полную стоимость. Смысл залогового финансирования заключается в том, что, получая кредит, вы гарантируете его возврат недвижимостью. При невозможности вернуть деньги ваша недвижимость поступает в распоряжение финансирующей организации (это состояние называется "foreclosure"), которая реализует ее на рынке и в первую очередь погашает задолженность, а уже затем возвращает остаток (как правило, очень худой) бывшему владельцу. Измеряемое в деньгах право собственности в недвижимости называется Equity. Если вы купили недвижимость за наличные или уже выплатили залоговый долг банку, ваше equity составляет 100% от рыночной стоимости, если же вы еще продолжаете оставаться должником, то equity делится пропорционально между вами и финансирующей компании. Вы можете взять второй кредит под ваше equity. У такого финансирования есть два важных преимущества:

  1. Интерес, взимаемый заимодавцем, в случае залогового кредитования ниже, чем при обычном потребительском кредитовании – кредит относится к разряду надежных, так как гарантирован недвижимостью.
  2. Если при заполнении налоговой декларации вы пользуетесь постатейным методом списания расходов (itemized deductions), вы имеете право включить в списания интерес по залоговому кредиту (а по потребительскому не можете!). Следовательно, в реальной жизни вы заплатите еще меньший интерес.

Важное замечание. Если для финансирования покупки вам требуется краткосрочный кредит – на два-три месяца – то потребительское финансирование может оказаться более выгодным, поскольку залоговое кредитование, как правило, требует дополнительные расходы. Поэтому – считайте!

Как считать реальную ставку интереса.

Возьмите свою налоговую декларацию за последний год и посмотрите соотношение выплаченных вами налогов и доходов, то есть свою налоговую ставку. Вычтите из 100% процент вашей налоговой ставки, а затем умножьте результат на предлагаемую вам ставку интереса.

Пример:

Начальный %

100.00

Вычитаем налоговую ставку в %

28.00

Результативный %

72.00

Номинальная ставка интереса на кредит в %

9.00

Умножаем результативный % на номинальную ставку, получаем

Реальную ставку интереса

 

6.48%

На следующем занятии мы продолжим анализировать залоговые кредиты. 


К началу

Магазин On-Line Shopping Семинары Школа трейдинга Для новичков Wall Street Сегодня Публикации Домой Карта сайта Поиск Наши партнеры Полезные линки Обратная связь